拠点の高石市で不動産売却などを行うココロホーム株式会社 | 豊富な実績

地域に根ざしたサービスを意識し、スタッフ一同がお客様の笑顔のために尽力しております。新たにマイホームの購入をご検討中の方に対し、新築の注文住宅に関するご案内から、中古物件の購入に至るまで、クオリティーが高く、なおかつ幅広いサービスをご案内しております。お客様のご期待にお応えできる背景には、特に地元の物件事情に関する豊富な専門知識があります。地元の住宅や土地などについて、新しい情報にも目を向けながら、プロフェッショナルとしてのノウハウを活かして、お客様が必要としている情報を必要としているタイミングで迅速にお伝えできるように心掛けております。サービスの詳細について知りたい、まずはお見積もりをお願いしたいというようなご要望にも、柔軟にお応えいたしますので、初めての方もお気軽にお問い合わせいただけます。

①お家を売ったお金はどうなるの？

夫婦が婚姻中に協力して築いた財産や不動産（土地・一戸建て・マンション）を売ったお金は財産分与の対象に含まれます。基本的に、不動産（土地・一戸建て・マンション）を売却して手元に残ったお金は、持分割合（その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか）やお互いの収入に関係なく、夫婦で2分の1ずつします。だだし、夫婦で合意が得られた場合は、全額どちらか一方がもらうことも可能です。

※婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産の住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合、婚姻後、ローンを支払った分については共有の財産対象となります。

②住宅ローンがあるけど売れるの？

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高（残債）と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。家を売却したお金で残りのローンを完済できるか（アンダーローン）完済できないか（オーバーローン）を判断するためです。

③売るなら離婚前、離婚後どちらなの？

売却すること自体は離婚前でも大丈夫ですが、売れたお金を財産分与する場合や、お家そのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。婚姻中に財産を移転すると「贈与」となり、贈与税も不動産取得税も課税される可能性があります。

離婚において、お家を売却するのか、財産分与するのかを判断する上で、現在のお家の価格を知るということは避けられません。

ココロホームでは査定から売却までサポートいたしますので是非ご相談下さい！！

■土地売却の理由

不動産全般の売却理由と比較して、「資産整理」「相続」目的での売却が目立つ結果になっています。

土地は、建物がなくても所有しているだけで税金がかかるうえに、土地の用途が住宅向けではない場合はなおさら高い税金を納める必要があります。

そのため、使用予定がない土地を売却して資産整理を行うというケースは少なくありません。

また、親が所有していた土地を相続によって受け継ぐタイミングで、使用予定もないため売却するというケースもあります。

■マンションの売却理由

マンションは、間取りが豊富であることやアクセスが良い都市部に多く存在することから、相対的に需要が下がりにくく資産価値が高い状態で売却しやすいです。

そのため、家族構成の変更に伴い手狭になった場合や別のエリアでの居住の必要がある場合などに、比較的スムーズに売却に動く人も少なくありません。

もともと、売却前提でマンションを購入している方も一定数いています。

■一戸建ての売却理由

土地やマンションに比べると目立って多い売却理由はありませんが、それでも「住み替え」での売却が最も多い結果になっています。

特に、一戸建ては一度購入したらずっと住み続けるものと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、いくら古くなっても一定の資産価値は残るため、築何年でも売却のチャンスはあります。

自分の所有している不動産種類ごとに適した査定を受けることができます！

お気軽にお問い合わせください☆

■諸費用の金額と種類■

①仲介手数料

「仲介手数料」は、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う成果報酬です。金額は不動産会社によって異なるものの、宅地建物取引業法で上限が決められています。

②印紙税

「印紙税」は、不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。郵便局などで収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納付します。印紙は契約書ごとに貼付するため、契約書を買主・売主で二通作る場合は、単純に二倍の印紙税がかかります。

③抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税＋司法書士への依頼料）

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記にかかる「登録免許税」が必要です。

④ 不動産譲渡所得税

仮に不動産の売却価格が購入価格よりも大きかったときは、差額が「譲渡所得」とみなされます。これに対する税が「不動産譲渡所得税」です。不動産譲渡所得税は、居住用か非居住用か、また不動産を所有していた期間の長さによって変動します。

⑤ 測量費用

売却する不動産に土地が含まれるとき、測量によって土地の面積・境界線・権利関係を明確にする必要があります。これは、登記されている情報が古く、現況を正確に表してないことがあるためです。測量費用の相場は、土地の広さや測量のやり方によって変わります。

⑥ 司法書士への報酬（取引立会料）

不動産の売買では、司法書士立会いのもと、金融機関の一室で売買代金の決済や権利関係の手続きが行われます。このとき司法書士へ支払う手数料が、取引立会料です。不動産取引の立会いは、2万円程度が相場のようですが、事務所ごとに幅があるので事前に確認しましょう。

④物件を絞り込む。

いくつかの物件を見学し、気に入った物件から少しずつ選択肢を絞り込んでいきましょう。どのような家が良いかは人によって違います。データとフィーリングの両方を考慮して購入する家を絞り込んでいきましょう。

⑤売買契約を締結する。

購入する家をと決めたら売主と売買契約を締結します。売買契約を締結する前には取引の条件を交渉できるため、この時に金額や瑕疵が見つかった時の補償、契約不履行になった時の対応などを決めておきます。販売価格は絶対的なものではないので、交渉次第では値下げできることも多いようです。

各種交渉や契約情報の確認を行った後は書面にて合意を記し、契約の締結を行います。売買契約時には、次の書類を用意しなければなりません。

●実印●印鑑登録証明書●本人確認書類

印鑑登録証明書は発行から3ヵ月以内のものと期限が決まっています。

また契約締結時には料金の支払いもあり、売買契約書に添付する印紙税の収入印紙代や仲介手数料、手付金などを用意します。

⑥物件の引き渡しが行われる。

売買契約を締結した後は、契約時に定めた日付けに引き渡しを行います。大体売買契約から1ヵ月後程度になることが多いでしょう。引き渡しの際には決済を行うことが基本の為、支払いの準備もしておかなければなりません。

「引き渡し日＝決済日」となります。

買主は以下の書類の準備や、代金が必要です。

●本人確認書類●実印●印鑑証明書●住民票●預金通帳

●銀行取引印●登記費用＋司法書士への報酬●固定資産税の精算金

⑦引き渡し後に税金の手続きを行う。

引き渡しが完了し、新居に引っ越して終わり・・・ではありません。最後に確定申告の事も考えなければなりません。家の購入でローンを組み、住宅ローン控除を受ける場合は、家を購入した翌年に確定申告をしなければなりません。

①相場を知る

売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。

近隣の地域で売りに出ている家、土地などの物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。

②査定を依頼する

ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。

③不動産会社による調査・査定

査定は大きく分けて「机上査定」「訪問査定」の２つの方法があります。査定を依頼した不動産会社から連絡がきたら、ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どの方法で価格を算出してもらうかをまず相談するといいでしょう。

④売り出し価格の決定

査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。なお、この価格はあくまで「募集価格」という点に注意が必要です。最近は買付申込みが入ってから指値を入れられることも多いため、募集価格に若干の余裕を持たせておくといいでしょう。

⑤媒介契約を結ぶ

募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際、１社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。反対に複数の不動産会社に重ねて依頼した場合は、「一般媒介委契約」で依頼するようにしましょう。

⑥売却活動

実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。問い合わせ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。

⑦買付申込と売買契約

購入希望者が現れたら、「買付申込書（買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面）」を不動産会社から受け取ります。手付金の額を確認し、引き渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。

⑧決済引渡し

売買契約が終わったら、売り主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてけないのが引越しの手配です。特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。引越しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。

 不動産を相続したらどんな税金がかかる？

土地や建物などの不動産を相続したことによって、どのような税金がかかるのでしょうか。

●相続時　　●保有時　　●売却時

上記3つのタイミングに分けてご説明いたします。

①【相続時】にかかる税金

まず、不動産を相続したら、相続税がかかるかどうかをすぐに調べる必要があります。

相続税とは、亡くなった方（被相続人）の遺産を受け継いだ親族など（相続人）に課せられる税金で、現金での納税が必要です。

被相続人の全ての資産が課税対象となります。

現預金の他、不動産、有価証券などのプラスの財産に加え、借入金などのマイナスの財産も遺産になります。これら全ての遺産が相続税の計算対象となります。

相続税の申告期限と納税期限は、相続開始を知った日（被相続人が死亡した日）の翌日から10ヶ月以内となっていますが、相続放棄などを希望する場合は3か月以内に手続きが必要です。

全ての遺産の相続税評価額（相続税を計算する際の基準となる課税価格）を算出した後、その合計額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人）が差し引かれたものに対して、法定相続分に応ずる各取得金額の計算および算出税額の計算を行い、全体の相続税の総額が算出されます。

そのため、そもそも遺産の評価額合計が基礎控除額を超えていない場合、相続税は課税されません。

課税遺産総額 ＝ 相続税評価額－基礎控除額

遺産の相続評価において、不動産は土地と建物で計算方法が異なります。

（1）土地

原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに、路線価方式（路線価があるエリアで適用）または倍率方式（路線価がないエリアで適用）によって評価されることになります。

またその内、宅地は土地の利用方法によって、自用地（自分で使用している土地）、貸宅地（借地権が設定されている土地）、貸家建付地（自己所有の貸家を建てた自己所有の土地）などに分類されます。

自用地としての評価額をもとに、自分以外の方の権利が付着している場合には、その割合に応じて評価額が低く算出される仕組みになっています。

（2）建物

自用家屋（自分で使用している家屋）の場合、固定資産税評価額と同一です。
貸家の場合、その賃貸割合に応じて評価額が低く算出される仕組みとなっています。

相続税および評価額の計算方法について詳しくは、国税庁の情報ページをご参照ください。

③【売却時】にかかる税金

相続した不動産を売却する場合、その売却収入から必要経費（取得費および譲渡費用）を差し引いたものは譲渡所得として扱われるため、所得税および住民税が課税されます。

不動産の譲渡所得は、申告分離課税（他の所得と合算せず分離して税額を計算する方法）によって課税されます。譲渡所得は、次の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

※譲渡価額･･･不動産売却額
※取得費･･･不動産を取得（購入）するのに要した費用
※譲渡費用･･･不動産を売却するために要した費用
※特別控除･･･各種特例の適用要件を満たす時には、譲渡所得から特別控除額が控除できることもあります。

税率は、所有期間によって異なります。所得税率及び住民税率は以下の通りです。

　所得の種類　　所有期間　　所得税率　　住民税率

短期譲渡所得　　5年以下　　　30％　　　　9％

長期譲渡所得　　5年超　　　　15％　　　　5％

相続によって不動産を取得した場合、亡くなった方が取得した日を引き継ぐことができます。