住宅ローン返済中の家でも売却できる！ココロホーム株式会社にご相談ください。 | 良い買い手を見つけるココロホーム株式会社

【ポイント1】住宅ローン返済中の家を売るならまずは現状を確認しよう！

住宅ローン返済中でも家を売ることはでいますが、買主に引き渡す時にはそのローンは完済されていなければなりません。

【ポイント2】売却したお金で住宅ローンを完済できる場合(アンダーローン)は？その家の売却額よりもローン残債が下回るケースを(アンダーローン)といいます。この場合は、手続きを順に踏んでいけば、問題なく売却できるでしょう。

【ポイント３】売却してもローンが残ってしまう場合(オーバーローン)は？その家の売却額よりもローン残債が上回るケースを(オーバーローン)といいます。売却してもローンが残ることは珍しくありません。問題は家を売ってどのくらい借金が残るかと足りないお金をどうするかということです。

抵当権を抹消している

抵当権とは、ローンを借りた人がなんらかの事情で返済できない場合に備えて、銀行が不動産を担保として設定する権利です。

抵当権を外すことを抵当権抹消といいます。

そして住宅ローン完済前に不動産を売却する場合は、抵当権を外して（抵当権抹消）おく必要があります。

なぜなら抵当権がついている状態で不動産を買うことは、売り手や担保として設定している銀行の都合によって、不動産を失うリスクがあるからです。

もちろん、抵当権を外さなくても売却は可能です。

ただ売り手や銀行の都合によって、いつ不動産を失うかわからないリスクを背負ってまで、不動産を購入しようと考える人は少ないでしょう。

①住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンの残債は、毎年年末に金融機関から送られてくる「年末残高証明書」という書類で確認をすることができます。

②家の売却金額を調べる

家の売却金額を調べるために、不動産会社に売却金額の査定を依頼します。

売却の実績や担当者の経験・店舗の立地などにより、不動産会社によって査定金額に違いが出る場合があります。

そのため、売却金額の査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

③家の買い替え計画を立てる

家の買い替えには、住んでいる家の売却を先に行う「売り先行型」と、新しく住む家の購入を先に行う「買い先行型」があります。

「売り先行型」の場合、売却の際に購入希望者との交渉に妥協をすることなく、時間に余裕をもってすすめることができます。また、売却金額が明確なので、新居を購入をする際の資金計画もスムーズです。

しかし、売却後すぐに新居が見つからない場合、仮住まいが必要になる可能性があります。

そのため、新居を選ぶときに焦ってしてしまうというデメリットが考えられます。

①売却金で住宅ローンを一括返済する

住宅の売却金で残りのローンを一括返済する方法です。

ローン残高よりも高く売れそうな場合や、売却金と預貯金などの自己資金をプラスして売れる場合もこれにあたります。

②住み替えローンを利用する

新しい家を購入して住み替える場合に、ローン残債を新しい家の住宅ローンに一本化する方法もあります。

売却価格がローン残高より低くても、自己資金を用意する必要がないのがメリットです。

ただし新しいローン契約と古いローンの返済を同時に進めるため、タイミングが難しいです。

③任意売却で売却する

ローンを払いきれずに返済を滞納してしまった場合に選ばれる可能性がある方法です。

不動産会社が仲介役となり、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。

売却金がローン残高に届かないことがほとんどで、その後は残金を分割で返済していくことになります。

任意売却をした後は、信用がないいわゆる「ブラック」の状態になります。

クレジットカードが作れない、新たなローンを組めないといったデメリットがあります。