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不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

[専属専任媒介契約]

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっております。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

■諸費用の金額と種類■

①仲介手数料

「仲介手数料」は、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う成果報酬です。金額は不動産会社によって異なるものの、宅地建物取引業法で上限が決められています。

②印紙税

「印紙税」は、不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。郵便局などで収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納付します。印紙は契約書ごとに貼付するため、契約書を買主・売主で二通作る場合は、単純に二倍の印紙税がかかります。

③抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税＋司法書士への依頼料）

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記にかかる「登録免許税」が必要です。

④ 不動産譲渡所得税

仮に不動産の売却価格が購入価格よりも大きかったときは、差額が「譲渡所得」とみなされます。これに対する税が「不動産譲渡所得税」です。不動産譲渡所得税は、居住用か非居住用か、また不動産を所有していた期間の長さによって変動します。

⑤ 測量費用

売却する不動産に土地が含まれるとき、測量によって土地の面積・境界線・権利関係を明確にする必要があります。これは、登記されている情報が古く、現況を正確に表してないことがあるためです。測量費用の相場は、土地の広さや測量のやり方によって変わります。

⑥ 司法書士への報酬（取引立会料）

不動産の売買では、司法書士立会いのもと、金融機関の一室で売買代金の決済や権利関係の手続きが行われます。このとき司法書士へ支払う手数料が、取引立会料です。不動産取引の立会いは、2万円程度が相場のようですが、事務所ごとに幅があるので事前に確認しましょう。

■住み替えを理由に不動産を売却

住み替えを理由に売却する方は、「売却」と「購入」を行う必要があるため通常の不動産売却に比べて価格調整やスケジュール調整の部分が難しくなることもあります。

住み替えでは、特に家の売却と新居の購入のタイミングを可能な限り合わせられるよう意識が大事です！

住み替えを機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇通勤・通学に不便で、より快適な場所に引っ越すケース

〇子どもの誕生や成長に伴い、家が手狭になったケース

〇子どもの独立に伴い、家が広くなったケース

〇マンション↔一戸建て間で物件種を変えるケース

〇地域は大きく変えずにより新しい物件に引っ越すケース

■相続を理由に不動産を売却

相続を理由に売却する方は、故人が所有していた権利を受け継ぐために「相続登記」が必要になるため、少しややこしく感じてしまうかもしれません。

はじめに行う相続登記が面倒で、ついつい後回しにしてしまいがちな相続ですが不動産は所有しているだけで固定資産税などの税金もかかってしまいます。特に、相続した不動産が土地であれば、多くの税金がかかってしまいます。

相続を機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇遠方に住んでいる親が亡くなり、実家が空き家になってしまったケース

〇亡くなった親が所有していた山林や土地を相続したケース

〇子がいない親戚が亡くなり、複数人に不動産の相続権があるケース

■金銭的な理由で不動産を売却

金銭的な理由で売却する方は、「住宅ローン」が大きな負担になっている可能性が高いです。

ローンが残っている不動産売却では、少ない初期費用で、手軽に収益化することができます。

そのため、「いくらくらいで不動産が売却できそうか」「住宅ローンはいくら残っているのか」を確実に把握しておくように意識しましょう。

〇毎月のローンの返済が厳しくなってしまったケース

〇ローンの返済はかろうじて出来ているが、その分生活を切り詰めているケース

〇ローンの返済を既に滞納してしまい、強制的に売却されるのを防ぐケース

■離婚を理由を不動産を売却

離婚を理由に売却する方は、「財産分与」をするために売却する方が大多数だと思います。財産分与とは、結婚後夫婦2人で築きあげた財産を分配することです。

そのため、結婚後に不動産を購入した場合は財産分与の対象になります。

離婚を機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇一緒に住んでいた家を売却して、現金化するケース

〇一方が他方に持分だけ売却して、一方のみの所有不動産とするケース

自分自身の状況と照らし合わせて、不動産を売却するか判断するための参考材料にしましょう。

⑤媒介契約を結ぶ

募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際、１社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。反対に複数の不動産会社に重ねて依頼した場合は、「一般媒介委契約」で依頼するようにしましょう。

⑥売却活動

実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。問い合わせ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。

⑦買付申込と売買契約

購入希望者が現れたら、「買付申込書（買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面）」を不動産会社から受け取ります。手付金の額を確認し、引き渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。

⑧決済引渡し

売買契約が終わったら、売り主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてけないのが引越しの手配です。特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。引越しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。

[築年数]

築年数は価格決める際に最も重要なポイントの1つです。建物は築年数を重ね古くなるごとに価格が落ちていきます。築年数による価格の下落は築1年から始まっており、建材によって異なりますが、戸建ては約20年マンションなら築45年程度で建物の価格はゼロになってしまいます。

[間取り]

間取りは一般的であるかは判断基準になります。多くの買主に欲しいと思われる間取りは普通の間取りです。ファミリー向けであれば、大きな居間があり、隣にはダイニング。部屋は1人で利用するくらいの広さがいくつかあるというのが一般的です。

[接近条件]

接近条件はマンション、戸建てどの不動産においても重要なポイントです。不動産の近くに公共交通機関や病院などがあるかなども評価のポイントです。

不動産の「買取」とは、不動産会社があなたの不動産を直接買い取る方法のことです。

不動産を売却する際には、不動産会社を通して買主を探す「仲介」が一般的ですが、物件の場所や状況によっては「買取」が適していることもあります。

「買取」の1番の特徴としては、「仲介」のように買主を探す時間や手間がかからないために、現金化までのスピードが速いことがあげられます。

①必要書類の確認

「買取」は数日から1ヶ月程度の短い期間で、査定から引き渡しまで行えるために、書類を準備するための期間も短いです。スムーズに手続きを進行させるために、必要な書類の確認を最初にしておきましょう。

②不動産相場の確認

不動産会社に査定依頼をする前に、あなたの不動産の相場を確認しておきましょう。

③査定依頼実際に不動産会社に査定依頼をしてみましょう。ポイントは1社だけでなく複数社に査定依頼をすることです。

④不動産会社決定

実際に「買取」をお願いする不動産会社を決定しましょう。

契約をした証拠、万が一解約をしたときの代償、債務不履行の際の違約金の予定という意味合いがあります。

売主様は買主様に対して手付金の倍額を支払うこと、また買主様は手付金を放棄することで手付解除期日までであれば、それぞれ契約を解除することができます。

不動産は高額ですので、売買を安全に行うためには手付金という制度が必要です。 また、売買契約から、代金支払までの期間が長いので、本当に契約が無事に履行されるのかお互いに心配になりますね。そこで、手付金という制度が活用されています。

手付金の金額は法律で決まっていません。しかし、売買代金の5～20%以内が相場とされています。