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不動産の売却、査定のことならココロホームへ
高石市のココロホーム株式会社では、不動産の売却に関する相談を中心に幅広く対応しております。
媒介契約について1

3種類ある媒介契約についてご説明します

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

 

[専属専任媒介契約]

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっております。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

媒介契約について2

3種類ある媒介契約についてご説明します

[専任媒介契約]

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。

[一般媒介契約]

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。

特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。

不動産売却時の諸費用

どのくらいかかるの?

■諸費用の金額と種類■

①仲介手数料

「仲介手数料」は、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う成果報酬です。金額は不動産会社によって異なるものの、宅地建物取引業法で上限が決められています。

②印紙税

「印紙税」は、不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。郵便局などで収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納付します。印紙は契約書ごとに貼付するため、契約書を買主・売主で二通作る場合は、単純に二倍の印紙税がかかります。

③抵当権抹消登記にかかる費用(登録免許税+司法書士への依頼料)

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記にかかる「登録免許税」が必要です。

④ 不動産譲渡所得税

仮に不動産の売却価格が購入価格よりも大きかったときは、差額が「譲渡所得」とみなされます。これに対する税が「不動産譲渡所得税」です。不動産譲渡所得税は、居住用か非居住用か、また不動産を所有していた期間の長さによって変動します。

⑤ 測量費用

売却する不動産に土地が含まれるとき、測量によって土地の面積・境界線・権利関係を明確にする必要があります。これは、登記されている情報が古く、現況を正確に表してないことがあるためです。測量費用の相場は、土地の広さや測量のやり方によって変わります。

⑥ 司法書士への報酬(取引立会料)

不動産の売買では、司法書士立会いのもと、金融機関の一室で売買代金の決済や権利関係の手続きが行われます。このとき司法書士へ支払う手数料が、取引立会料です。不動産取引の立会いは、2万円程度が相場のようですが、事務所ごとに幅があるので事前に確認しましょう。

不動産売却理由パート1

みんなどうしてるの?

土地売却の理由

不動産全般の売却理由と比較して、「資産整理」「相続」目的での売却が目立つ結果になっています。

土地は、建物がなくても所有しているだけで税金がかかるうえに、土地の用途が住宅向けではない場合はなおさら高い税金を納める必要があります。

そのため、使用予定がない土地を売却して資産整理を行うというケースは少なくありません。

また、親が所有していた土地相続によって受け継ぐタイミングで、使用予定もないため売却するというケースもあります。

マンションの売却理由

マンションは、間取りが豊富であることやアクセスが良い都市部に多く存在することから、相対的に需要が下がりにくく資産価値が高い状態で売却しやすいです。

そのため、家族構成の変更に伴い手狭になった場合や別のエリアでの居住の必要がある場合などに、比較的スムーズに売却に動く人も少なくありません。

もともと、売却前提でマンションを購入している方も一定数いています。

■一戸建ての売却理由

土地マンションに比べると目立って多い売却理由はありませんが、それでも「住み替え」での売却が最も多い結果になっています。

特に、一戸建ては一度購入したらずっと住み続けるものと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、いくら古くなっても一定の資産価値は残るため、築何年でも売却のチャンスはあります。

不動産売却理由パート2

みんなどうしてるの?

■住み替えを理由に不動産を売却

住み替えを理由に売却する方は、「売却」と「購入」を行う必要があるため通常の不動産売却に比べて価格調整やスケジュール調整の部分が難しくなることもあります。

住み替えでは、特に家の売却と新居の購入のタイミングを可能な限り合わせられるよう意識が大事です!

住み替えを機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇通勤・通学に不便で、より快適な場所に引っ越すケース

〇子どもの誕生や成長に伴い、家が手狭になったケース

〇子どもの独立に伴い、家が広くなったケース

マンション↔一戸建て間で物件種を変えるケース

〇地域は大きく変えずにより新しい物件に引っ越すケース

相続を理由に不動産を売却

相続を理由に売却する方は、故人が所有していた権利を受け継ぐために「相続登記」が必要になるため、少しややこしく感じてしまうかもしれません。

はじめに行う相続登記が面倒で、ついつい後回しにしてしまいがちな相続ですが不動産は所有しているだけで固定資産税などの税金もかかってしまいます。特に、相続した不動産が土地であれば、多くの税金がかかってしまいます。

相続を機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇遠方に住んでいる親が亡くなり、実家が空き家になってしまったケース

〇亡くなった親が所有していた山林や土地相続したケース

〇子がいない親戚が亡くなり、複数人に不動産の相続権があるケース

■金銭的な理由で不動産を売却

金銭的な理由で売却する方は、「住宅ローン」が大きな負担になっている可能性が高いです。

ローンが残っている不動産売却では、少ない初期費用で、手軽に収益化することができます。

そのため、「いくらくらいで不動産が売却できそうか」「住宅ローンはいくら残っているのか」を確実に把握しておくように意識しましょう。

〇毎月のローンの返済が厳しくなってしまったケース

〇ローンの返済はかろうじて出来ているが、その分生活を切り詰めているケース

〇ローンの返済を既に滞納してしまい、強制的に売却されるのを防ぐケース

■離婚を理由を不動産を売却

離婚を理由に売却する方は、「財産分与」をするために売却する方が大多数だと思います。財産分与とは、結婚後夫婦2人で築きあげた財産を分配することです。

そのため、結婚後に不動産を購入した場合は財産分与の対象になります。

離婚を機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。

〇一緒に住んでいた家を売却して、現金化するケース

〇一方が他方に持分だけ売却して、一方のみの所有不動産とするケース

自分自身の状況と照らし合わせて、不動産を売却するか判断するための参考材料にしましょう。

不動産売却の流れ1

家を売る手続きをスムーズに進めるために、事前におおよその流れを掴んでおきましょう

①相場を知る

売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。

近隣の地域で売りに出ている家、土地などの物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。

査定を依頼する

ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。

③不動産会社による調査・査定

査定は大きく分けて「机上査定」「訪問査定」の2つの方法があります。査定を依頼した不動産会社から連絡がきたら、ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どの方法で価格を算出してもらうかをまず相談するといいでしょう。

④売り出し価格の決定

査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。なお、この価格はあくまで「募集価格」という点に注意が必要です。最近は買付申込みが入ってから指値を入れられることも多いため、募集価格に若干の余裕を持たせておくといいでしょう。

不動産売却の流れ2

家を売る手続きをスムーズに進めるために、事前におおよその流れを掴んでおきましょう

⑤媒介契約を結ぶ

募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際、1社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。反対に複数の不動産会社に重ねて依頼した場合は、「一般媒介委契約」で依頼するようにしましょう。

⑥売却活動

実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。問い合わせ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。

⑦買付申込と売買契約

購入希望者が現れたら、「買付申込書(買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面)」を不動産会社から受け取ります。手付金の額を確認し、引き渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。

⑧決済引渡し

売買契約が終わったら、売り主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてけないのが引越しの手配です。特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。引越しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。

お気軽にお電話でご連絡ください

072-275-7676

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大阪府高石市綾園1-12-3 2F

査定方法について

2つの査定方法をご説明します

不動産会社が物件を査定する時には机上査定と訪問査定のどちらかで査定をします。

机上査定は「かんたんに査定するだけ」で物件の価格が決定され、訪問査定は「不動産会社が実際に物件をチェックして入念に価格を決める」ため、正確な売却相場を知ることができます。

[机上査定]

ヒアリングや事前のアンケート等を参考にしながら、価格を計算する方法を机上査定といいます。机上査定は立地条件や路線価、このほか周辺の類似した物件の個別情報を参考に算出されます。

[訪問査定]

実際に現地調査を行い建物をチェックして価格を決定する方法を訪問査定といいます。

データだけでは分からない痛みや傷、また最近ではご近所トラブルなども多いため、周辺に面倒な争いごとがないかを加味される場合もあります。

不動産査定のポイント1

不動産を査定する際にチェックされるポイント

[築年数]

築年数は価格決める際に最も重要なポイントの1つです。建物は築年数を重ね古くなるごとに価格が落ちていきます。築年数による価格の下落は築1年から始まっており、建材によって異なりますが、戸建ては約20年マンションなら築45年程度で建物の価格はゼロになってしまいます。

[間取り]

間取りは一般的であるかは判断基準になります。多くの買主に欲しいと思われる間取りは普通の間取りです。ファミリー向けであれば、大きな居間があり、隣にはダイニング。部屋は1人で利用するくらいの広さがいくつかあるというのが一般的です。

[接近条件]

接近条件はマンション戸建てどの不動産においても重要なポイントです。不動産の近くに公共交通機関や病院などがあるかなども評価のポイントです。

不動産査定のポイント2

不動産を査定する際にチェックされるポイント

[環境条件]

不動産の周辺に何があるのかという近接条件とは別に不動産の置かれる環境をチェックされるのが環境条件です。

騒音や振動はないか街路は整備されて無秩序ではないかなど、不動産の周辺環境は悪くないのかチェックされます。

[外壁]

戸建てなら外壁も評価されるポイントです。

家の外壁は10年で塗り替えるのが目安と言われています。外壁が劣化してしまい家にヒビが入っていたり、チョーキングという触ると手に白い粉がついている状態であると、査定額が下がる可能性があります。

[土地の形]

土地なら形も評価ポイントです。

土地の評価されるポイントは土地の利用度が高いかどうかです。そのため、土地はきれいな形ほど価格は上がります。

買取について

不動産の買取についてご説明します

不動産の「買取」とは、不動産会社があなたの不動産を直接買い取る方法のことです。

不動産を売却する際には、不動産会社を通して買主を探す「仲介」が一般的ですが、物件の場所や状況によっては「買取」が適していることもあります。

「買取」の1番の特徴としては、「仲介」のように買主を探す時間や手間がかからないために、現金化までのスピードが速いことがあげられます。

不動産の買取方法について

即時買取と買取保障

「買取」には、「即時買取」「買取保証」という2つの種類があるので、あなたの状況に適した方を選ぶようにしましょう。

[即時買取]
その名の通り、不動産会社にすぐに「買取」をしてもらう方法です。

不動産会社と契約をしてから、遅くとも1ヶ月程度で売却の手続きを終えることができます。なるべく早く不動産の売却を行いたいという人におすすめです。

[買取保証]
市場に物件を出して買主を探す「仲介」を期間を決めて行い、売れなかった場合に不動産会社が「買取」を行うという方法です。

買取は、市場価格より安くなりがちなので、高く売却できる可能性を確保しながらも、ある程度の期間内に売却手続きを完了させたい人におすすめです。

不動産買取の流れ1

買取の流れを説明します

①必要書類の確認

「買取」は数日から1ヶ月程度の短い期間で、査定から引き渡しまで行えるために、書類を準備するための期間も短いです。スムーズに手続きを進行させるために、必要な書類の確認を最初にしておきましょう。

②不動産相場の確認

不動産会社に査定依頼をする前に、あなたの不動産の相場を確認しておきましょう。

査定依頼実際に不動産会社に査定依頼をしてみましょう。ポイントは1社だけでなく複数社に査定依頼をすることです。

④不動産会社決定

実際に「買取」をお願いする不動産会社を決定しましょう。

不動産買取のついて2

買取の流れをご説明します

⑤条件確認

契約の前段階である、条件確認のステップに入ります。スケジュールの確認や必要書類の確認を行いましょう。

⑥売買契約の締結

買主と売主の合意のもと、売買契約を締結します。具体的には、契約書や契約約款を読み上げて最終確認をし、契約書へサインと押印をして契約締結という形になります。

⑦決済・引き渡し

不動産会社が残金の決済をし、あなたが物件を引き渡して「買取」の手続きが完了します。

⑧確定申告

不動産の売却に伴って利益が出た場合には、翌年の2月中旬~3月中旬の間に確定申告をすることを忘れないようにしましょう。

手付金について

不動産売買で発生する手付金とは

契約をした証拠、万が一解約をしたときの代償、債務不履行の際の違約金の予定という意味合いがあります。

売主様は買主様に対して手付金の倍額を支払うこと、また買主様は手付金を放棄することで手付解除期日までであれば、それぞれ契約を解除することができます。

 

不動産は高額ですので、売買を安全に行うためには手付金という制度が必要です。 また、売買契約から、代金支払までの期間が長いので、本当に契約が無事に履行されるのかお互いに心配になりますね。そこで、手付金という制度が活用されています。

 

手付金の金額は法律で決まっていません。しかし、売買代金の5~20%以内が相場とされています。

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Q&A

お住まいの購入をご検討中の方がどの程度の期間で見つかるかなどのご質問にも回答します

  • 売り出し価格はどうやって決めるのですか?

    査定価格を参考にしてお客様が決めるのが一般的です。お客様から担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定致します。

  • 住みながら売ることはできますか?

    可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却されます。

  • 夫婦で共有名義になっています。売却する際、何か手続きは必要ですか?

    契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため実印や印鑑証明書などをそれぞれ用意する必要があります。

  • 売却した年の固定資産税はどうなりますか?

    固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため売却後も納税通知書が届く場合があります。ただし、引き渡し日を基準として日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。

  • 相見積もりを行う場合、何社ぐらいにお願いすべきですか?

    査定を依頼する際には不動産会社の得意分野や、担当の方との相性を知るため、3~5社くらいにお問い合わせすることをおすすめしています。多すぎると、どの会社と連絡を取っていたのか整理を付けられなくなってしまうので、ご自身でお願いしていた会社を把握できる社数が適切です。

  • 今住んでいる家を売りたいです。査定をしてもらう前に掃除をした方が良いですか?

    査定の前には、掃除をする必要はありませんがお部屋に入ることが困難なほど汚れていた場合は、詳細な査定ができない場合もあります。実際に売り出す場合には、購入を検討するお客様がお部屋を見に来ますので出来るだけ印象を良くするため綺麗なお部屋で迎えた方か良いです。

  • 売る前に準備するものはありますか?

    売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

    ・登記済書(権利書)または登記識別情報

    ・分譲時のパンフレット

    土地の測量図面や建物の図面など

  • 買い替え先が未完了で、先に自宅買手が付いた場合どうなるのですか?

    住まいの買い替えはスケジュール調整が重要となってきます。

    仮の住まいが必要な場合や、買主様に引き渡しをお待ちいただく場合があり、一概に言えませんが、契約内容に特約をプラスしてお客様にとって最適なお買い換えのプランをご提案いたします。

  • 売り出し前にリフォームしたほうがいいですか?

    普通はリフォームする必要はありません。

    買主様の好みもありますので、一般的には買主様が行うケースが多いです。

    しかし、あまりにも古かったり、汚れが目立つような場合は、少しでもリフォームすると見学者にとって印象が良くなるのも事実、早期に売却が決まったりすることもあります。

  • 最近転職したばかりで勤続年数が短いのですが、住宅ローンの利用はできますか?

    勤続年数1年以上が住宅ローンを利用できる目安となります。

    とはいえ、それより短い場合でも、金融機関によって数か月の給与明細でも大丈夫な場合もありますのでご相談くださいませ。

  • 夫婦でそれぞれ資金を出し合い、住宅を購入した場合、どちらの名義にしたらよろしいのでしょうか?

    ご夫婦それぞれ資金を出す場合、共有名義にする必要があります。

    それぞれ資金を出したのにも関わらず、名義が一方の場合、「贈与税」の対象となってしまいます。

    なお共有名義の場合、住宅の特分は夫婦それぞれ出資した割合で分けるようにしましょう。

    単に収入を合算し、どちらかの単独の住宅ローンを組んだ場合は単独名義になります。

Access

拠点を置く高石市でお客様のご期待にお応えできるような温かみのあるサービスをご提案いたします

拠点を大阪府高石市に置き、地元にお住まいの方のご期待にお応えできるような、地域に根ざしたフットワークの軽いサービスを展開しております。些細な事柄からより専門性の高い事柄に至るまで、様々なご質問、ご要望にお答えし、初めての方にも安心してサービスをご利用いただけるように配慮しております。
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店舗名 ココロホーム株式会社
住所 大阪府高石市綾園1-12-3 2F
電話番号 072-275-7676
営業時間 9:30~20:00
定休日 水曜日
最寄り 高石市を中心に近隣の各地域

不動産の売却をご検討中の方のため地元でフットワークの軽いサービスをご案内しております

豊富な経験を活かして、不動産に関するお悩みやご要望を幅広くお伺いしております。ご相談を拝聴した結果、お客様にご満足いただけるように、スタッフ一同が日々の努力を重ねております。お住まいの購入をご検討中の方に対して、まずは地元の物件情報の中から、ご要望にマッチする物をご紹介いたします。間取りやご予算、機能性など、細かな所まで妥協せずにご要望をお聞かせ下さい。新たにマイホームの購入をご検討中の方だけでなく、お手持ちの不動産の売却をご検討中の方に対しても、フットワークの軽さを活かして、細かな所まで配慮の行き届いたサービスをご提案できればと考えております。些細な事柄についても真摯な姿勢でお伺いし、お客様にご満足していただけるようなサービスの実現を目指し、尽力いたします。