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住宅ローン返済中のお家の売却ならココロホーム株式会社
高石市のココロホーム株式会社では、不動産に関する相談を中心に幅広く対応しています。
住宅ローン返済中の家でも売却できる

残債がある家を売るときに気を付けたい3つのポイント

【ポイント1】住宅ローン返済中の家を売るならまずは現状を確認しよう!

住宅ローン返済中でも家を売ることはでいますが、買主に引き渡す時にはそのローンは完済されていなければなりません。

【ポイント2】売却したお金で住宅ローンを完済できる場合(アンダーローン)は?その家の売却額よりもローン残債が下回るケースを(アンダーローン)といいます。この場合は、手続きを順に踏んでいけば、問題なく売却できるでしょう。

【ポイント3】売却してもローンが残ってしまう場合(オーバーローン)は?その家の売却額よりもローン残債が上回るケースを(オーバーローン)といいます。売却してもローンが残ることは珍しくありません。問題は家を売ってどのくらい借金が残るかと足りないお金をどうするかということです。

住宅ローン返済中の家を売却するための事前準備

住宅ローン返済中の家を売却する際は、事前に以下の準備をしておきましょう

住宅ローンの残高を確認する

まずは、事前にローンの残高を調べておくことが大切です。

ローンの残高や現在の借入額は、ローン契約時に金融機関から送られてくる返済予定表や、毎年金融機関から送られる年末残高証明書で調べることができます。

 

 

②家がいくらで売れそうか調べる

家の売却額でローンを返済するため、不動産会社に査定を依頼し、事前に家の売却額を確認しておきましょう。

査定額は不動産会社によって異なりますので、複数の不動産会社に査定を依頼することで比較・検討できますよ。

 

なお、事前にその地域の売却相場を調べておくこともおすすめです。

大体の相場感を知っておくことで、査定額が適正かどうかを判断できます。

ローン中の不動産を売却する条件1

残債があるお家を売却する際の条件

抵当権を抹消している

抵当権とは、ローンを借りた人がなんらかの事情で返済できない場合に備えて、銀行が不動産を担保として設定する権利です。

抵当権を外すことを抵当権抹消といいます。

そして住宅ローン完済前に不動産を売却する場合は、抵当権を外して(抵当権抹消)おく必要があります。

なぜなら抵当権がついている状態で不動産を買うことは、売り手や担保として設定している銀行の都合によって、不動産を失うリスクがあるからです。

もちろん、抵当権を外さなくても売却は可能です。

ただ売り手や銀行の都合によって、いつ不動産を失うかわからないリスクを背負ってまで、不動産を購入しようと考える人は少ないでしょう。

ローン中の不動産を売却する条件2

残債があるお家を売却する際の条件

売却後にローンを完済できる

不動産売却後に残っている住宅ローンを完済できれば、問題なく売却が可能です。

ただ、主に2通りの事例が考えられます。

1つ目は、ローン残高よりも不動産の売却金額が多い場合。

例えばローン残高600万円、売却価格1,000万円だったとしましょう。

この状態はアンダーローン、もしくは一般売却と呼ばれ、住宅ローンを完済できるので問題なく売却できます。

2つ目は、ローン残高よりも不動産の売却額が低い場合。

例えばローン残高600万円、売却価格500万円だったとしましょう。

この状態をオーバーローンと呼び、差額分の100万円を用意できれば問題なく売却できます。

ローン中の家を売却する流れ1

ローン中の家を売却する流れについて

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンの残債は、毎年年末に金融機関から送られてくる「年末残高証明書」という書類で確認をすることができます。

②家の売却金額を調べる

家の売却金額を調べるために、不動産会社に売却金額の査定を依頼します。

売却の実績や担当者の経験・店舗の立地などにより、不動産会社によって査定金額に違いが出る場合があります。

そのため、売却金額の査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

③家の買い替え計画を立てる

家の買い替えには、住んでいる家の売却を先に行う「売り先行型」と、新しく住む家の購入を先に行う「買い先行型」があります。

「売り先行型」の場合、売却の際に購入希望者との交渉に妥協をすることなく、時間に余裕をもってすすめることができます。また、売却金額が明確なので、新居を購入をする際の資金計画もスムーズです。

しかし、売却後すぐに新居が見つからない場合、仮住まいが必要になる可能性があります。

そのため、新居を選ぶときに焦ってしてしまうというデメリットが考えられます。

ローン中の家を売却する流れ2

ローン中の家を売却する流れ

④不動産会社を選定し依頼先を決定

売却金額の査定を依頼した複数の不動産会社の中から、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。

査定金額の高さだけではなく、担当者と実際に話してみたときの印象やレスポンスのはやさなども考慮し、信頼して任せることのできる不動産会社を選びましょう

⑤購入希望者と交渉をする

売却に時間がかかってしまっている場合には、不動産会社に相談をしたり、おなじような条件で売りに出されているほかの物件の条件などを確認します。

そして、必要があれば売り出し価格の見直しをします。価格の見直し後もしばらく売却できない状況が続く場合には、不動産会社の「買い取り」も検討してみましょう。

 

ローン中の不動産の売却方法

ローンが残っている家を途中で売却する3つの方法

①売却金で住宅ローンを一括返済する

住宅の売却金で残りのローンを一括返済する方法です。

ローン残高よりも高く売れそうな場合や、売却金と預貯金などの自己資金をプラスして売れる場合もこれにあたります。

②住み替えローンを利用する

新しい家を購入して住み替える場合に、ローン残債を新しい家の住宅ローンに一本化する方法もあります。

売却価格がローン残高より低くても、自己資金を用意する必要がないのがメリットです。

ただし新しいローン契約と古いローンの返済を同時に進めるため、タイミングが難しいです。

③任意売却で売却する

ローンを払いきれずに返済を滞納してしまった場合に選ばれる可能性がある方法です。

不動産会社が仲介役となり、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。

売却金がローン残高に届かないことがほとんどで、その後は残金を分割で返済していくことになります。

任意売却をした後は、信用がないいわゆる「ブラック」の状態になります。

クレジットカードが作れない、新たなローンを組めないといったデメリットがあります。

お気軽にお電話でご連絡ください

072-275-7676

072-275-7676

9:30~20:00

大阪府高石市綾園1-12-3 2F

Q&A

お住まいの購入をご検討中の方がどの程度の期間で見つかるかなどのご質問にも回答します

  • 売り出し価格はどうやって決めるのですか?

    査定価格を参考にしてお客様が決めるのが一般的です。お客様から担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定致します。

  • 住みながら売ることはできますか?

    可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却されます。

  • 夫婦で共有名義になっています。売却する際、何か手続きは必要ですか?

    契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため実印や印鑑証明書などをそれぞれ用意する必要があります。

  • 売却した年の固定資産税はどうなりますか?

    固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため売却後も納税通知書が届く場合があります。ただし、引き渡し日を基準として日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。

  • 相見積もりを行う場合、何社ぐらいにお願いすべきですか?

    査定を依頼する際には不動産会社の得意分野や、担当の方との相性を知るため、3~5社くらいにお問い合わせすることをおすすめしています。多すぎると、どの会社と連絡を取っていたのか整理を付けられなくなってしまうので、ご自身でお願いしていた会社を把握できる社数が適切です。

  • 今住んでいる家を売りたいです。査定をしてもらう前に掃除をした方が良いですか?

    査定の前には、掃除をする必要はありませんがお部屋に入ることが困難なほど汚れていた場合は、詳細な査定ができない場合もあります。実際に売り出す場合には、購入を検討するお客様がお部屋を見に来ますので出来るだけ印象を良くするため綺麗なお部屋で迎えた方か良いです。

  • 売る前に準備するものはありますか?

    売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

    ・登記済書(権利書)または登記識別情報

    ・分譲時のパンフレット

    土地の測量図面や建物の図面など

  • 買い替え先が未完了で、先に自宅買手が付いた場合どうなるのですか?

    住まいの買い替えはスケジュール調整が重要となってきます。

    仮の住まいが必要な場合や、買主様に引き渡しをお待ちいただく場合があり、一概に言えませんが、契約内容に特約をプラスしてお客様にとって最適なお買い換えのプランをご提案いたします。

  • 売り出し前にリフォームしたほうがいいですか?

    普通はリフォームする必要はありません。

    買主様の好みもありますので、一般的には買主様が行うケースが多いです。

    しかし、あまりにも古かったり、汚れが目立つような場合は、少しでもリフォームすると見学者にとって印象が良くなるのも事実、早期に売却が決まったりすることもあります。

  • 最近転職したばかりで勤続年数が短いのですが、住宅ローンの利用はできますか?

    勤続年数1年以上が住宅ローンを利用できる目安となります。

    とはいえ、それより短い場合でも、金融機関によって数か月の給与明細でも大丈夫な場合もありますのでご相談くださいませ。

  • 夫婦でそれぞれ資金を出し合い、住宅を購入した場合、どちらの名義にしたらよろしいのでしょうか?

    ご夫婦それぞれ資金を出す場合、共有名義にする必要があります。

    それぞれ資金を出したのにも関わらず、名義が一方の場合、「贈与税」の対象となってしまいます。

    なお共有名義の場合、住宅の特分は夫婦それぞれ出資した割合で分けるようにしましょう。

    単に収入を合算し、どちらかの単独の住宅ローンを組んだ場合は単独名義になります。

Access

拠点を置く高石市でお客様のご期待にお応えできるような温かみのあるサービスをご提案いたします

拠点を大阪府高石市に置き、地元にお住まいの方のご期待にお応えできるような、地域に根ざしたフットワークの軽いサービスを展開しております。些細な事柄からより専門性の高い事柄に至るまで、様々なご質問、ご要望にお答えし、初めての方にも安心してサービスをご利用いただけるように配慮しております。
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店舗名 ココロホーム株式会社
住所 大阪府高石市綾園1-12-3 2F
電話番号 072-275-7676
営業時間 9:30~20:00
定休日 水曜日
最寄り 高石市を中心に近隣の各地域

不動産の売却をご検討中の方のため地元でフットワークの軽いサービスをご案内しております

豊富な経験を活かして、不動産に関するお悩みやご要望を幅広くお伺いしております。ご相談を拝聴した結果、お客様にご満足いただけるように、スタッフ一同が日々の努力を重ねております。お住まいの購入をご検討中の方に対して、まずは地元の物件情報の中から、ご要望にマッチする物をご紹介いたします。間取りやご予算、機能性など、細かな所まで妥協せずにご要望をお聞かせ下さい。新たにマイホームの購入をご検討中の方だけでなく、お手持ちの不動産の売却をご検討中の方に対しても、フットワークの軽さを活かして、細かな所まで配慮の行き届いたサービスをご提案できればと考えております。些細な事柄についても真摯な姿勢でお伺いし、お客様にご満足していただけるようなサービスの実現を目指し、尽力いたします。